オーナーさん必見!民法改正で連帯保証人が無効になる!?

2020年、来年の5月までに改正された民法が施工されます。

この改正による不動産取引に関わるものも少なくありませんが、中でも注目されているのが保証人の保護の拡大でしょう。これまで青天井だった保証債務に上限をつけることで、保証人の保護を目的としています。

しかし、改正前の今、契約書や保証人承諾書には、保証債務の極度額(上限額)が記載されていることは皆無でしょう。

では、いつ変えればいいのか、またそのままにしておくとどうなるのか。など、詳しく解説してみます。

 

根保証とは

「根保証」とは「不特定の債務を継続して保証する」ものなので、一度契約を結ぶだけで、いちいち契約を結び直す必要がなく貸借することができるようになる保証形態で、保証してもらう側(本人)にとっては非常に便利なものとなります。

今回の改正民法では、不動産の賃貸の保証は継続的、不特定の債務の保証にあたるということで「根保証」の規定が適用されることになりました。(保証人が個人の場合)

「根保証」場合、保証人は無限に債務が膨れ上がるというリスクを負うことになります。そこで保証人を保護するために極度額(上限額)が、改正民法では設けられることになりました。

(住宅ローンなどのような普通の保証契約では、金銭の貸借などでも一回きりの保証になりますので、改めてもう一度貸借をする場合は、再び保証人と契約して印鑑をもらうことになります。)

 

契約書をそのまましておくと

連帯保証人なしで保証会社を利用している契約も多くなってきましたが、それでも連帯保証人を立てて契約した賃貸物件はまだ多く残っています。

当然改正前ですから、極度額などの記載はないですよね。
その場合、その契約書や承諾書のままで放置しておくと、連帯保証人の条項自体が無効という扱いになるので注意が必要です。

つまり、連帯保証人がいないのと同じということになってしまいます。
賃料の未払い等で連帯保証人から回収することができないといった状況になりますので、契約書の変更・更新が必要になってきます。

 

どのように変更すれば良いのか?

では、契約書の変更・更新時には、どのような変更を行えば良いのか例を挙げてみます。

従来の承諾書文言(例)

借主が負担する賃料その他一切の債務につき、連帯して保証することを確約いたします。

改正後の承諾書文言(例)

借主が負担する賃料その他一切の債務につき、○○万円(賃料の○ヶ月分)を限度に、連帯して保証することを確約いたします。

ポイントは、先述のように極度額(上限額)を設定することです。

 

いつから変更すれば良いか

では、いつから契約書や承諾書を変えていけばよいのでしょうか。

まず、これから契約するものに関しては、全て極度額は記載したものに変更したほうが良いでしょう。改正は来年の5月までと決まっていますので、契約期間をまたぐ可能性が非常に高いためです。

すでに契約しているものは、改正までに更新があるものは更新時でいいでしょう。それ以外のものは順次変更していき改正施工までに間に合わせるのがベストだと思います。

 

改正でなにが変化するのか

保証人保護の観点から極度額を定めることで、主債務者の破産などで保証人が獏大な借金を背負わされるというケースが減ることになると考えれます。

しかし、極度額が記載されるということは、実際に金額等を目にするということですので、記載されていないものよりもプレッシャーに感じる保証人も多くなることが予想されます。

今よりも保護が拡大がされているにもかかわらず、保証人を依頼することが難しくなるかもしれません。より保証会社を利用した契約が増えていくのではないでしょうか。

 

まとめ

  • 2020年5月までに改正民法が施工
  • 連帯保証人の保護が拡大される
  • 賃貸物件の保証は「根保証」にあたる
  • 根保証契約は保証の極度額(上限額)を設定する
  • 極度額の記載がない契約書の保証人条項や連帯保証人承諾書は無効
  • 金額が記載されることでむしろ連帯保証人を頼みづらくなる
  • 保証会社の利用が増える