宅建試験 不合格への道

2013年度の宅建試験も終わり、はや2週間が過ぎようとしています。
今年初めて受験された方、2度目の方、それ以上の方。
また、独学で勉強された方やスクールに通われた方もいると思います。
それぞれの思いは異なれど目的は同じ「合格」です。

賃貸事務所を扱う当社としても各営業マン必須の資格ですが、
例年、合格率15%前後をたたき出している宅建試験。
その狭き門を突破するには相応の努力が必要になることは間違いありません。

どうすれば合格できるのか…

ではお教えしましょう!

と言いたいところですが、最適な勉強方法やテクニックなどはネットで
調べるとごまんとHITするので、細かいことはここでは書きません。
合格への道はそういった勉強をきちんと「やる」ことにつきるのですが、
ここではあえてダメな例として、2度目以上の経験者が陥りやすい
不合格への道を年間スケジュールにしてみようと思います。

※あくまでも個人的な意見です。

12月 合格発表
10月に実施された本試験の合格発表の月です。
試験が終わり解放的になっていたのも束の間、
来年の勉強スケジュールを考える時期です。
スクールに行くか独学にするか。
迷いどころですが、どちらにせよ翌年の3月~4月頃から始める
予定を立てる方が多いようです。
この時点ではやる気がみなぎっています。

1月~2月 オフシーズン
この期間はまったく勉強をしません。

3月~4月 安心の春
いよいよ今年の勉強を始めるということで、書店でテキストを購入します。
ここで最初の罠が待ち構えています。
テキストを開き、パラパラとめくってみると…
「あれ、結構おぼえていて簡単だな」という感想を持ちます。
初めてと違い、思い出す作業ですので、わかったような気になってしまいます。
「これなら申込(7月)の後からでも間に合うな」と安心します。

5月~6月 オフシーズン2
この期間は、気にはなっているがまったく勉強をしません。
なぜなら簡単だと思い込んでいるから。

7月 1ヶ月の猶予期間!?
申込の受付期間は1ヶ月間。
4月の時点で勉強は申込後と決めてしまっているので、
7月の末まで猶予があるように感じます。

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税率据え置きの適用条件 消費税が上がらない!?

平成26年4月1日より消費税が5%から8%へ増税されますね。
この施行日以降、日用品から不動産の購入、またサービス料などの
消費税及び地方消費税が引き上げられます。

当然、賃貸の事務所や店舗などの消費税が課されているものにも
8%の消費税が適用されることになります。

しかし、施行日以降の買物については理解できるものの
その日より前から借りている(取引)をしている賃貸借契約や
請負契約(建築工事などで完成が施行日以降など)も対象になるのは少し
疑問に感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで国税庁では、上記のような賃貸契約や請負契約のような取引に関し、
一定の要件を満たすことで施行日以降も契約期間中は旧税率5%のままで
据え置くこととする経過措置を発表しています。

では、一定の要件とはどういうものなのか、
ここでは、事務所や店舗、駐車場の賃貸契約の経過措置についてご紹介します。
図①

経過措置の適用要件
● 平成25年9月30日までに締結した契約【指定日平成25年10月1日以前】
● 施行日前(平成26年4月1日以前)から以降も引き続き貸借していること
● 契約内容が以下の要件(A+B)または(A+C)を満たしていること。
A: 契約期間及び期間中の対価の額が決められていること
B:事業者が事情の変更その他の理由により対価の変更を求めることが出来る旨の定めがない
OR
C:契約期間中に当事者の一方または双方がいつでも解約の申入れをすることができる旨の定めがないその他対価に関する契約の内容が一定の要件に該当していること

上記の適用要件を満たしていれば、経過措置がとられることになります。
※A・B及びCについては契約書等の内容をご確認下さい。

契約時期や期間のケース別に見るとこういうことになります。

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移転計画の進行中、賃料交渉のベストタイミング

賃貸オフィス移転のよく聞かれる質問の一つです。
オフィス移転計画の物件探しから入居までの流れの中で、
賃料交渉はどのタイミングですれば良いのかという問合せです。

まず、オフィス移転の流れは簡略化すると以下のようになります。

移転理由の明確化、立地条件、予算の決定

↓ 

不動産業者に問合せ

↓ 

内覧、賃貸オフィスの候補決定、申込

↓ 

入居審査→OKの場合、契約→引越し

①から③の中で、どこで交渉すればいいのか?

お客様からすると、②になると思います。
お気持ちはよく分かります。
希望通りの賃料になるのかどうかを確認してから内覧をしたい筈です。

しかし、正解は③です。

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原状回復 費用の相場と工事内容

賃貸事務所を退去する際に行う原状回復工事。
貸室を入居前の状態に戻す工事ですが、
事業用として事務所や店舗として利用していた場合、
その工事費用は借主の負担で行うのが一般的です。

通常、その原状回復に掛る費用は保証金等から
差し引かれて精算いたしますが、
気になるのは相場としてどれくらいかかるのか、
またどのような工事を行うのが一般的なのかというところだと思います。

残置物がなく、大掛かりな修繕工事などが無い場合の
壁・床・天井+クリーニングを行う場合は以下のようなものになります。

  • 壁工事
    ・クロス張り替え
  • 床工事
    ・カーペット生地交換
    ・巾木張り替え
  • 塗装
    ・天井
    ・窓枠廻り
    ・鉄扉ドア
  • クリーニング
    ・水廻り
    ・室内・バルコニー
  • 雑工事
    ・電球交換
    ・産業廃棄物処理

上記が基本的な原状回復の工事等です。

そして、その工事に掛る費用の平均的な費用は、

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定期借家契約の契約書書式

賃貸事務所の契約には、一般的に知られる普通賃貸借契約と
更新をしない前提で契約を結ぶ定期借家契約がある事を
以前の記事でご紹介させていただきました。

その時の記事はこちら
定期借家契約のメリット・デメリット

今回は、その一般的には馴染みのない定期借家契約について
契約書の条文などを交えながら前回の記事の補足としてご説明したいと思います。

まず、
賃貸事務所の定期借家契約を成立するには、普通賃貸借契約(以下普通契約)
と違うルールがあります。

  1. 一定期間を定める
    例えば、2年間に限る賃貸借というように期間を定めます。
  2. 重要事項説明で必ず説明する
    不動産の契約では、その契約をする前までに必ず重要事項説明が
    書面をもって行われます。その際に定期借家契約であることを
    借主に必ず説明することが義務付けられています。
    但し、重要事項説明では期間と定期借家であることを説明すれば足りて
    いまいます。したがって一般的には足りない部分を補う形で下のような書式での説明も行います。 

  3. 公正証書等の書面による契約に限る
    定期借家契約は必ず書面で行わなければなりません。
    書面が無い口頭だけの契約は普通契約とみなされます。
    また、書面は必ず公正証書というわけではなく、市販されている物や
    独自に作成した契約書でも有効となります。
    ※公正証書については後述いたします。
  4. 契約更新がないとする特約を定めること
    以下は契約書条文の例です。

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