民法は、市民生活において最も基本的なルールを定めています。
例えば、スーパーなどで買い物をする行為は、民法の「売買契約」にあたります。
このように、私たちの生活に密接に関係している法律である民法が120年ぶりに改正される見通しです。
今回の改正では国民にもっとわかりやすく、そして時代に合ったものに対応することを目的として、多数の項目が改正されます。
その中で、実際に不動産の賃貸借契約に関わるもので前回は保証人についてご紹介いたしました。
今回はその続きとして、敷金と原状回復について書いてみたいとおもいます。
敷金精算と原状回復が明文化へ
敷金精算と原状回復について現行の民法に明文化された箇所はありません。
敷金の返還などはトラブルになりそうな項目ですが、これまでは、いわゆる「東京ルール」、国土交通省の「原状回復ガイドライン」や判例などに沿ったものが指針とされてきました。
今回の改正ではそれらが民法の規定として明文化されることになります。
関東圏では、すでにガイドラインや東京ルールが定着していますので、法律が現状に追いついたといえると思います。
では、具体的にどのような内容なのか見て行きましょう。
敷金の定義と返還時期
「いかなる名義をもってするかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人に対する金銭債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」
ようするに、敷金とは家賃等を担保するものということです。
これまで定義が法律上なかったことに驚く方もいらっしゃるのではないでしょうか。
返還時期については「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」
契約が終了して部屋を明け渡したときに返還するという内容です。
原状回復義務の範囲
「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く）がある場合において、賃借物が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰すことができない事由によるものであるときは、この限りではない。」とされ、通常の使用で劣化したもの、例えば壁の日焼けや畳のすれなどは原状に戻す義務は借主にはないということになります。
まとめると、敷金は賃料支払いの担保として預かるものとして、経年劣化による修繕の支払いには充てないということですね。
事務所と住居
民法では、住居と事務所も分けていないので、民法を見ても判別し難いのですが、注意していただきたい点があります。
それは、原状回復ガイドラインは、実質的に賃貸住宅に適用される内容であるということ。
賃貸の住宅では、事業者と消費者（個人）の関係となることが多く、情報量や交渉力に劣る借主を保護するためにガイドラインという指針ができました。
しかし、事業用の事務所等の物件には、そのような指針はありません。
そもそも民法の原状回復の規定は強行規定（当事者の意思に関係なく適用される既定）ではなく、本来は貸主と借主の双方で決めたな内容は民法よりも優先するというのが原則です。
ガイドラインは賃貸住宅を対象にすると明記されていますし、判例でも事業用物件は借主が原状回復を行う義務があるとされています。
事業用物件では、当事者間で原状回復についての取り決めをしておくことが多く、その内容は当然民法よりも優先されます。
事務所と住居ではここが違うので注意が必要です。
その他の改正
今回の改正は細かく分けると非常に多岐にわたり多いのですが、その中でも話題になっているものと日常生活に直結するであろう項目を挙げておきます。
- 短期消滅時効の廃止
短期消滅時効とは、短い期間で権利を迅速に決着するためにある制度です。
例えば、飲食店などの飲食料や旅館の宿泊料は1年で債務が消滅しますし、労働者の賃金は2年で消滅するといった制度です。今回の改正では、短期消滅時効制度そのものを廃止し、5年（権利行使できると知った時から）と10年（権利行使できる時から）が追加されています。
飲食店等のツケの消滅時効期間が長くなるということが話題になっているようです。 - 法定利率5％から3％へ引き下げ
市場金利に比べて高すぎるという理由から、現行の5％から3％に引き下げられます。
法定利率とは、当事者間で何も取り決めがされていない場合に適用されるもので、遅延損害金などは、法定利率で計算した金額を支払うことになります。
この改正では、損害保険の賠償金が増えるという点が話題になっています。
事故がなければ得られたはずの将来の収入を逸失利益として賠償請求する場合、将来の収入を今の時点で一括して受け取ることになります。この際、合計金額から中間利息が差し引かれることになるのですが、この利息も法定利率が使われます。つまり、利率が下がることによって、もらえる賠償金額が増えるということになるわけです。
以上、前回、今回と民法大改正で変わるポイント、特に不動産賃貸に関わる項目と生活に直結するであろう改正点をお伝えいたしました。
住宅を借りるときや退居するとき、また話のネタや日常生活での参考にしてもらえると嬉しいです。
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