賃貸事務所ドットコムBLOG

賃貸事務所の契約には、一般的に知られる普通賃貸借契約と
更新をしない前提で契約を結ぶ定期借家契約がある事を
以前の記事でご紹介させていただきました。

その時の記事はこちら
「定期借家契約のメリット・デメリット」

今回は、その一般的には馴染みのない定期借家契約について
契約書の条文などを交えながら前回の記事の補足としてご説明したいと思います。

まず、
賃貸事務所の定期借家契約を成立するには、普通賃貸借契約（以下普通契約）
と違うルールがあります。

1. 一定期間を定める
   例えば、2年間に限る賃貸借というように期間を定めます。
2. 重要事項説明で必ず説明する
   不動産の契約では、その契約をする前までに必ず重要事項説明が
   書面をもって行われます。その際に定期借家契約であることを
   借主に必ず説明することが義務付けられています。
   但し、重要事項説明では期間と定期借家であることを説明すれば足りて
   いまいます。したがって一般的には足りない部分を補う形で下のような書式での説明も行います。 

   

3. 公正証書等の書面による契約に限る
   定期借家契約は必ず書面で行わなければなりません。
   書面が無い口頭だけの契約は普通契約とみなされます。
   また、書面は必ず公正証書というわけではなく、市販されている物や
   独自に作成した契約書でも有効となります。
   ※公正証書については後述いたします。
4. 契約更新がないとする特約を定めること
   以下は契約書条文の例です。
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会社を新たに設立する際の手続きでは、まず最初に
会社商号、本店住所、会社の目的を決めなければなりません。

その中でも本店、いわゆる事務所は、
法人登記の前に存在していなくてはいけないということになります。
自宅で登記する場合は別として、
新たに賃貸事務所を借りる場合には、既に設立している会社の
移転とは契約内容が異なってきます。

ここでは、一般的な事務所を借りる前提で、
会社設立時の賃貸事務所契約のお話しをてみたいと思います。

登記簿に記載する必要がある事務所の住所。
当然、登記が完了する前に法人名義で賃貸借契約を結ぶことはできません。

では、どうすればよいのか。
賃貸事務所の借り方、手続きの流れを簡単にまとめました。

契約の流れ
その①
会社を設立する代表者が個人で契約
注意点
法人が借りる場合は代表者個人が連帯保証人になるのが一般的ですが、
個人の場合は、契約者本人が連帯保証はできませんので、
別の方を立てるか保証会社を利用しなければなりません。

その②
契約の際に特約として、会社設立後は法人が契約の当事者になるという
項目を入れておく。
注意点
物件を不動産会社から紹介された時点で、そのような契約が可能かどうか
確認しておく。

その③
会社設立(登記)後、契約書の特約に基づいて法人として契約を結びます。
注意点

今回は、前回に続き地震に対しての建物の耐震についてです。

昭和56年（1981年）6月1日：建築基準法改正
それまで建築基準法で定められていた旧耐震基準から新しい
耐震の基準が施行されました。
これ以降に建築確認を受けた建物は、全て「新耐震基準」に
適合した建物ということになります。

注意点としては、新耐震基準が施行された後に「建った」建物が
全て適合というわけではない点です。
改正前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準のまま建築され、
改正後に完成するケースもあるからです。
オフィスビルの場合、建築確認を受けてから建つまでを考えると、
目安として2年後の昭和58年6月以降に竣工（完成）したビルが、
新耐震基準のビルといえます。
※木造一戸建住宅などはおよそ1年後

旧耐震基準と新耐震基準の主な違い
旧耐震基準では「震度5程度の地震に耐えうる住宅」だった規定が、
新耐震基準は「震度6強以上の地震でも倒れない住宅」と変わりました。
また、旧耐震では、中地震（よく起きる）に対しての規定はあるものの
大地震に対して規定はなく、新耐震は大地震でも「建物を崩壊させない」
という規定があります。