賃貸事務所ドットコムBLOG

平成26年4月1日より消費税が5％から8％へ増税されますね。
この施行日以降、日用品から不動産の購入、またサービス料などの
消費税及び地方消費税が引き上げられます。

当然、賃貸の事務所や店舗などの消費税が課されているものにも
8%の消費税が適用されることになります。

しかし、施行日以降の買物については理解できるものの
その日より前から借りている（取引）をしている賃貸借契約や
請負契約（建築工事などで完成が施行日以降など）も対象になるのは少し
疑問に感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで国税庁では、上記のような賃貸契約や請負契約のような取引に関し、
一定の要件を満たすことで施行日以降も契約期間中は旧税率5％のままで
据え置くこととする経過措置を発表しています。

では、一定の要件とはどういうものなのか、
ここでは、事務所や店舗、駐車場の賃貸契約の経過措置についてご紹介します。
図①

上記の適用要件を満たしていれば、経過措置がとられることになります。
※A・B及びCについては契約書等の内容をご確認下さい。

契約時期や期間のケース別に見るとこういうことになります。

賃貸オフィス移転のよく聞かれる質問の一つです。
オフィス移転計画の物件探しから入居までの流れの中で、
賃料交渉はどのタイミングですれば良いのかという問合せです。

まず、オフィス移転の流れは簡略化すると以下のようになります。

移転理由の明確化、立地条件、予算の決定

↓　①

不動産業者に問合せ

↓　②

内覧、賃貸オフィスの候補決定、申込

↓　③

入居審査→ＯＫの場合、契約→引越し

①から③の中で、どこで交渉すればいいのか？

お客様からすると、②になると思います。
お気持ちはよく分かります。
希望通りの賃料になるのかどうかを確認してから内覧をしたい筈です。

しかし、正解は③です。

賃貸事務所を退去する際に行う原状回復工事。
貸室を入居前の状態に戻す工事ですが、
事業用として事務所や店舗として利用していた場合、
その工事費用は借主の負担で行うのが一般的です。

通常、その原状回復に掛る費用は保証金等から
差し引かれて精算いたしますが、
気になるのは相場としてどれくらいかかるのか、
またどのような工事を行うのが一般的なのかというところだと思います。

残置物がなく、大掛かりな修繕工事などが無い場合の
壁・床・天井+クリーニングを行う場合は以下のようなものになります。

• 壁工事
  ・クロス張り替え
• 床工事
  ・カーペット生地交換
  ・巾木張り替え
• 塗装
  ・天井
  ・窓枠廻り
  ・鉄扉ドア
• クリーニング
  ・水廻り
  ・室内・バルコニー
• 雑工事
  ・電球交換
  ・産業廃棄物処理

上記が基本的な原状回復の工事等です。

そして、その工事に掛る費用の平均的な費用は、

今まさにご自身の会社が入居しているオフィスは、高いのか安いのか？

一言で高いか安いかと言っても、自社に合った使い勝手やクオリティ、
また環境などの満足度で価格では決められない価値というものがあると
思います。
しかし、そうは言っても企業の経営者や総務関係者は自分の事務所の
賃料が周辺と比べてどういう位置にあるのか気になるものです。

そこで今回は、それを判別するために抑えておきたい
ポイントをいくつかご紹介しようと思います。

・サイトで相場を把握する
一番簡易的ではありますが、賃貸事務所を扱うwebサイト
（当社なら賃貸事務所ドットコム）に掲載されている物件は
今まさに募集が出ている活きた情報です。
自社があるエリアの物件と比べてみましょう。
但し、同じエリアというだけではなく、広さも合せて比較してみて下さい。
ビルの規模などで、賃料坪単価の相場が大きく変わることがあります。

・賃料変動は2年が目安
ご存知のとおり不動産物件は景気により相場が変わります。
その中でも賃貸物件は、特に健著に現れますが、大きく
変動するのは2年位が目安です。
一気に変わるわけではなくゆっくりと変動していきます。
近年では、サブプライムローンの問題あたりから少しづつ
下がりはじめ、リーマンショックの直後に一気に下落した
ケースがありますが、このような現象は稀です。
基本的に2年で変わると考えていれば良いでしょう。
2年更新の賃貸事務所が多いのもこういう理由からです。

・坪単価で見る

5月末に発表された東京都心のオフィス空室率は8.33％
これは3年4ヶ月ぶりの低水準とのことです。

たしかに、賃貸事務所の空室が少なくなってきていることは
我々も実感しているところであり、さらに今後も低下するのではないかと
予測しています。

では今後も賃貸事務所の空室率が低下していった場合に
借り手側から見るとどのように変化していくのか。
経験に基づき、少し考えてみたいと思います。

まず、これまではリーマンショック以降の不況のあおりで、
企業の倒産、合併が相次ぎ都心部の事務所空室率は上昇。
当然、空室が増えるとオーナーは困ります。
その後はご存じのとおり、賃料は下落し、フリーレントなどの
付加価値をつけることでテナントを誘致してきました。

これを踏まえて今後空室がなくなることを考えてみると、
まず賃料相場の値上がりが始まります。（現在はまだ若干下落しています）
その後、フリーレントや段階賃料などの付加価値をつける必要なく
テナント誘致をすることができますので、こうした特約を謳った事務所の募集も
無くなるでしょう。
実際に少しづつ減ってきているように思います。

またさらに空室が無くなると…
これは私の経験からなのですが、同じ事務所物件に数社の申込みが
重なることが頻発します。
まだ先行が入っていない物件を午前中に内覧を済ませ、
夕方に申し込みをしようとしたら、既に4社の先行が入ってしまった。
なんてことも実際に経験しました。

人気のビルになると、入札で決めるということもありました。

その状況まで行くかどうかは、まだ現段階ではわかりませんが、
可能性はゼロではないと思いますので、これから移転の計画を立てる
企業様は念のため、そのような事も考慮しておくと良いかもしれません。