フリーレントとは、契約時からある一定の期間の賃料が免除される特別な契約のことです。
例えば賃料30万円の賃貸事務所を2年の期間で借りたとき、フリーレントなしであれば30万円×24ヶ月で720万円の賃料負担になります。これが3ヶ月のフリーレント契約の場合、30万円×21ヶ月で630万円ということになり、トータルで考えれば毎月の賃料は約26万円と実質的には同じことになります。
借りる側としては賃料費用を削減できるというメリットがありますので、フリーレントができる物件はとても人気があります。
しかし、このフリーレント物件は2,3年前に比べると減ってきています。
フリーレントを付けた契約をするとしても期間が短くなっているのが現状です。
そこで今回は、2015年の最新情報からフリーレント物件数などをご紹介したいと思います。
その前に、まずはそもそもなぜフリーレント物件が存在するのか見て行きましょう。
5月末に発表された東京都心のオフィス空室率は8.33％
これは3年4ヶ月ぶりの低水準とのことです。
たしかに、賃貸事務所の空室が少なくなってきていることは
我々も実感しているところであり、さらに今後も低下するのではないかと
予測しています。
では今後も賃貸事務所の空室率が低下していった場合に
借り手側から見るとどのように変化していくのか。
経験に基づき、少し考えてみたいと思います。
まず、これまではリーマンショック以降の不況のあおりで、
企業の倒産、合併が相次ぎ都心部の事務所空室率は上昇。
当然、空室が増えるとオーナーは困ります。
その後はご存じのとおり、賃料は下落し、フリーレントなどの
付加価値をつけることでテナントを誘致してきました。
これを踏まえて今後空室がなくなることを考えてみると、
まず賃料相場の値上がりが始まります。（現在はまだ若干下落しています）
その後、フリーレントや段階賃料などの付加価値をつける必要なく
テナント誘致をすることができますので、こうした特約を謳った事務所の募集も
無くなるでしょう。
実際に少しづつ減ってきているように思います。
またさらに空室が無くなると…
これは私の経験からなのですが、同じ事務所物件に数社の申込みが
重なることが頻発します。
まだ先行が入っていない物件を午前中に内覧を済ませ、
夕方に申し込みをしようとしたら、既に4社の先行が入ってしまった。
なんてことも実際に経験しました。
人気のビルになると、入札で決めるということもありました。
その状況まで行くかどうかは、まだ現段階ではわかりませんが、
可能性はゼロではないと思いますので、これから移転の計画を立てる
企業様は念のため、そのような事も考慮しておくと良いかもしれません。
入居時から一定の期間、賃料が免除されるフリーレント特約。
入居されるお客様からすれば、前事務所との家賃重複を防ぎ、
移転初期費用の削減にもなる為、重宝される賃貸契約の特約の一つです。
一方、貸主からすると本来であれば収入としてあるはずの賃料を免除するわけです。
何もいいことがないように思えますし、すぐに退去されてしまった場合の
損失というリスクも負います。
そこで、フリーレントの契約では、更に特約を設けて、
期間内解約の違約金を契約書の条文に追加しているのが一般的です。
条文については、「フリーレント契約の条項」でも詳しく解説していますので、
こちらも併せてご覧下さい。
条文では難しく書かれていますが、簡単に言うと、
期間内に解約した場合は、免除していた分の賃料を違約金として
支払うということ。
例えば、フリーレント期間6ヶ月、契約期間3年の契約で、
入居から1年後に退去しようとする場合には賃料の6ヶ月分を
違約金として支払う事になります。
借主からすると期間の制約が出来てしまうので、どこか腑に落ちないのではないでしょうか。
しかし、ビルオーナーの立場で考えればこの制約は仕方がないとも思えます。
なにしろ、この制約を付けなかった場合には、
フリーレント期間終了と同時に退去してしまうという悪夢のような出来事も考えられます。
相当なリスクを背負う訳ですね。
フリーレント物件は人気が高く、反響も非常に多いです。
ここ数年、賃貸物件を探しているとフリーレントという言葉をよく聞いたり、
目にすることがありますね。
今日は、そのフリーレントに関するメリットとデメリット、及び注意することを
少しだけ解説しようと思います。
まず、フリーレントとはどういうことなのか。
簡単に言えば、直訳しても同じように賃料が無料であるという意味です。
賃料が発生しない期間を定める特別な契約を結ぶことによって、
その期間の賃料が免除されます。
フリーレント3ヶ月という特約なら、入居から3ヶ月間の家賃がありません。
この制度を利用することによって、入居した初期にかかる費用が抑えられる。
また、移転であれば前事務所との家賃の重複（二重支払い）を避けられることができます。
例えば、解約予告を3ヶ月前にしなければいけない賃貸事務所に入居していた場合、
賃料の重複を避けるために移転のタイミングを合わせながら物件を探していきます。
オフィス移転の担当者の頭を悩ませるところです。
しかし、上記のようなケースで移転先の物件が3ヶ月フリーレント付きであれば、
賃料の重複を解消してすぐに移転することができます。
これが、フリーレントを使う最大のメリットといえるでしょう。
ここまでだと、いいことだけのように見えますね。
しかし、フリーレントを利用するにはデメリットもありますのでご注意。
