自宅マンションやアパートなどで事業をする、いわゆるSOHO。
事務所可の物件や、そもそもSOHO専用に貸している物件であれば問題はないのですが、「住宅専用の物件で事務所兼住居として利用するのは、契約違反になってしまいます。」 と、よく言われていますが、はたしてそうなのでしょうか。
一括りに住宅専用だから仕事をしてはダメというのはおかしな話だとおもいませんか。すべての仕事が違反なら、在宅ワークもできませんし、普通に会社に勤めている方も自宅に仕事を持ち帰る事もできないということになってしまいます。
では、なぜ住宅専用の物件で事業をすると契約違反といわれるのでしょうか。
※SOHO:Small Office Home Officeの略で、小さなオフィスや自宅などでビジネスを行うこと。
登記上の問題
居住用と事務所用物件の違いは、まずどちらの用途で登記されているかというのがポイントになります。
建物の所有者は、建築した際に建物を登記しますが、その登記簿には、用途が必ず記されています。居住用や店舗、事務所などが当初から決められているので、これを変更するには、用途変更の申請をしなければならず、それには費用がかかります。
また、住居から事務所に変更した場合、固定資産税も変わり、それに加え家賃に対する消費税も課税されることになります。つまり、居住用の物件を事務所として勝手に利用していて、それを所有者が黙認していると脱税ととられてしまう可能性が出てきますので、居住用物件の多くは、勝手に事務所として利用した場合は契約違反ということになるのです。
開業届
法人化して事業を行うには、開業届を出す必要がありますが、その際に賃貸マンションなど所有自宅を所在地とすることも可能です。しかし、居住用の賃貸マンションの場合、その所在地を登記することができません。事業用の物件であれば問題なく開業届は受理されます。
不特定多数の出入り
住宅は、「専ら居住者の生活の本拠がある」「生活の本拠であるために必要な平穏さを有する」ということが定義とされています。
この「生活の本拠であるために必要な平穏さ」を維持するためには、自分以外の住民に迷惑をかけないことが重要です。においや騒音などはもちろん、不特定多数の人間の出入りも迷惑行為にあたると考えられます。
もし事業の内容が、来客の多い仕事であった場合、住宅としての定義は破られますので、契約違反となることがあります。これと同様に、頻繁に商品の納品や発送がある、また大型の荷物が頻繁に出入りする事業なども該当するかと思われますので、注意が必要です。
警備上の問題
住宅兼事務所として、その物件に住みながら事業をしている場合は問題がないのですが、居住用物件を単純に事務所のみで利用する場合、夜は不在になることが多く、セキュリティー面で不安になる大家さんも少なくありません。そういう大家さんの見解によって、事務所のみの利用は不可とされている場合があります。
個人事業なら問題がない可能性
ここまでは、自宅を事務所として利用した場合の問題点を挙げてきました。それを踏まえてみると、個人事業で法人化しない、不特定多数の出入りがなく、他の居住者に迷惑をかけない事業であれば、問題なく事業をすることができます。これは契約違反にはあたりません。
つまり、青色申告程度の在宅で行う仕事であればいいのではないでしょうか。事業を行う（仕事）＝事務所と捉えられがちなので、大雑把に自宅で事業をしては契約違反という単純な見解が生まれたのだと思います。
ただし、大家さんの中にはそれでも駄目という方もいらっしゃると思いますので、後でトラブルにならないためにも一言相談しておくほうが良いかもしれません。法令で契約違反にならないとはいえ、揉めるのは面倒で時間の無駄になるので事業にも支障をきたすことになりますからね。
まとめ
住宅用の賃貸物件で事業を行うには、他の居住者に迷惑がかからない事業ということが大前提ということ。
法人化せずに、表札やポストなどはもちろん個人名で、客観的に見ても他の居住者と何ら変わらないのであれば問題はないでしょう。投資やアフィリエイト、インターネットで商売をしている人などが該当すると思いますが、あからさまに自宅で事業をしているのがわかる業種などは、他の住民からみると不審がられる可能性もあるので注意が必要です。それだけで迷惑と思う人もいるかもしれません。
そういうことがもし心配であれば、あらかじめ大家さんに一言相談する、または、事務所使用がもともと認められている物件にすることをおすすめします。
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