貸室を退去する際、貸主が預かっていた敷金（保証金）は入居者に返金されます。敷金は入居者が貸主に対して損害を与えた場合には損害額を差し引いて返還されるもので、原状回復の費用も敷金から充当されることになります。原状回復義務の内容や敷金を巡るトラブルについては、国土交通省のガイドラインや消費者契約法の適用を受けることで回避することができますが、賃貸住宅と事業用の店舗や賃貸事務所では、解釈の仕方が異なりますので、注意が必要です。そこで今回は、賃貸事務所の敷金返還と原状回復について解説してみます。
一般住宅の原状回復ルール
まず、一般的な賃貸住宅の原状回復のルールを確認してみましょう。
貸主の負担
- 経年劣化
- 通常損耗
日照などによる畳や壁の変色
次の入居者誘致のための設備の交換やリフォーム
自然災害で破損したもの
壁に張ったポスターなどの跡
家具の設置などによるカーペットの歪み
賃借人の負担
- 借主の責任による汚れや傷
- 故障や不具合を放置することにより生じた傷
ボードの張替を要する釘穴やネジ穴
煙草による焼け焦げ
家具の移動などで生じたフローリングや柱の傷
結露を放置したことによるカビやシミ
これらのルールは原則として定められています。
異なる特約を定めることもできますが、貸主と借主の合意が必要となります。
ガイドラインの適用は住宅だけ
店舗や事務所など商用目的で賃借していた場合は、基本的には国土交通省のガイドラインや消費者契約法の適用は受けられません。事業用物件に関しては「原状回復」の言葉の意味が、一般住宅とは異なり、借りた時の状態に戻すこととして解釈されます。判例も含めて定着している考え方となっています。つまり、賃借人の保護を必要とする民間賃貸住宅とは異なり、事業用で借りた物件に関しては原状回復して返還する義務があるということになります。但し、過剰な特約は無効という判断や小規模事務所は一般住宅とみなすという判断もされていますので、注意してみてください。
小規模オフィスは居住用と相違なし
事務所などの事業用の賃貸は原状回復のガイドラインの適用がないと言いましたが、それには例外があります。小規模のオフィスは、一般的な事務所と違い、居住用の賃貸借契約と変わらないという前提のもとに、原状回復はガイドラインに沿って算定されるという判例があります。したがってＳＯＨＯ物件やマンションオフィスなど、小型の事務所は居住用と相違なく、原状回復ガイドラインに沿った形で行われますので、そういう物件から退去するときは、基本的なルールを一度確認してみるといいでしょう。
敷金の返還時期
原状回復費や損害額が算定されれば、残りの敷金（保証金）は返還されます。しかし、その返還時期を注意してみてください。事務所やオフィスの場合、退去後3か月以内に返還や、6ヶ月以内など、居住用の物件と比較すると長い期間が設定されています。すぐに返還されない理由としては、物件の明け渡し時に隠れていた破損などがあったときの対処するためなのですが、特に事業用で使用していた場合は、居住用と違い、想定していない使い方をする可能性が高いということで、比較的長く期間をとることが多いです。もどってくる敷金を移転先の費用に充てる予定をしていたりすると、返還が間に合わず思わぬ出費をするということになりかねませんので注意してみてください。
契約書のチェックポイント
- 「6ヶ月以内に返還する」
- 「3ヶ月以内に返還する」
- 「速やかに返還する」
- 「記載がない」
6ヶ月や3ヶ月など具体的に時期が記載されているものは分かりやすいですが、「速やかに」や記載がない場合などは、貸主に確認する必要があります。「速やかに」は常識的に1ヶ月以内と思っていいでしょう。記載がない場合は早めに確認しておくといいでしょう。
原状回復と敷金について、居住用賃貸と事業用賃貸では以上のように異なります。オフィス移転時などに物件から退去する際に困ることのないように、今一度契約の内容を確認してみるといいでしょう。
Leave Your Response