Tag: オフィス
「袖看板使用料：月額○○円」
賃貸事務所の広告などでしばしば見ることができる
フレーズです。
袖看板とは、町中でよく見かけると思いますが、
ビルの側面に設置されているあれです。
「突出し看板」とも言います。
平面に設置される看板など、正面からではないと見えない看板に比べ、
建物に対して直角に設置されるため、歩行者から目につきやすく、
視認効果、広告効果に優れている看板と言えます。
種類は沢山ありますが、蛍光灯を使用した電飾サインが一般的には、
多いと思います。
さてこの袖看板、
賃貸事務所ビルなどの商業ビルの契約条件では、
冒頭に書いたように、月額使用料というものが発生します。
広告宣伝になる看板ですので、料金が掛る事は当然といえば、
当然ですが、使用料が発生するにはもう一つ理由があります。
それは、「道路の占用」という道路法の規定に絡むものなのですが、
一言で道路の占用というと、道路（歩道含む）に何か物を置いたり、
使用したりすることをイメージされると思います。
しかし、道路法で規定される道路の占用とは、地下に埋設する
電話や電気の他、道路上空に突き出した看板なども含まれます。
したがって、上空とはいえ道路に突き出した袖看板は、許可が必要になる
ということになります。
そして、許可さえ受ければ良いというこではなく、設置し、また継続使用する為には、
占用料金を納めなければいけません。
この占用料金は看板の大きさや地区、国道か都道かによって変わってきます。
袖看板の場合は表示面積が算定の基準となります。
この面積をもとに国道や都道によって変わる料金を算定します。
賃貸の契約時に注意したいポイントを7つにまとめてみました。
後々のトラブルを避けるために、契約前に必ず確認しておきましょう。
1.賃料以外に必要なお金
賃料以外に必要となる金銭は、共益費（管理費）、敷金（保証金）や礼金、
更新料などがあります。契約時に支払うものや更新時などの後でかかる費用が
あるので、事前に確認が必要です。
2.契約期間と更新
契約期間と更新の取決めなど、また、定期借家契約か一般賃貸借契約かどうか。
更新時のトラブルを避けるために、しっかりと確認しておくと良いでしょう。
これとあわせて契約開始日と賃料発生日も確認して下さい。
賃貸事務所の場合は、使用できるようになるには内装工事を
要することが多くあります。
一般的には工事を始められる日が賃料発生日になりますので注意が必要です。
これは住居とは違う点です。
定期借家契約については「Q&A 定期借家契約とは？」をご覧下さい。
3.損害賠償額の予定と違約金
契約に違反してしまったときの損害賠償額の予定と違約金の定めです。
違反しないから大丈夫、とは思わずに必ず金額と内容を把握しておきましょう。
4.契約の解除と解約の予告期間
契約の解除はどういうケースでできるのか、手続きとその効果について
確認しておきましょう。
解約の予告期間とは、契約を終了する場合にどれくらい前に相手方に
通知すればよいかという定めです。即時解約をする場合の内容も
充分に確認しておきましょう。
5.用途制限・禁止事項
飲食店不可などの用途が制限されている事項や、
ペット禁止や楽器禁止などの禁止事項です。
これらを守らないと契約違反となる他、予定していた
使用が出来ないなどの影響が出るので、事前のチェックが必要です。
2013年12月時点で集計した都内の賃貸事務所市況は、
東京都オフィス街主要5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）の空室率は、
低下傾向にあり5％台。
しかし、賃料の値下がり傾向は止まらず最安値を更新しています。
つまり、空室は減ってきているのに、賃料相場が下がっていると
いうことになります。
数字データをまとめると上記の表のようになります。
以前にこのブログでは、空室率が低下してくると値上がりが予想されるとお伝えしました。
その時のブログはこちら「オフィス空室率の低下による影響」
しかし、昨年末のデータを見ると相変わらず空室は少なくなってきているのに、
賃料平均は下がり続けていますね。
誰もが入居したがるような優良物件はゆるやかに値上がりをしているように感じていましたが、
市場は二極化されていると考えられ、実際にデータで見るとこのような状況です。
いつまでこの状況が続くのか？
年が明け、2014年になってからの集計はまだなので、
正式にはまだなんとも言えませんが、
日々、お客様に賃貸事務所の物件をご紹介し、
生きた情報を扱っている者として実感しているのは、
新年を待っていたかのように値上がりが始まっているという事です。
私だけではなく、当社スタッフも同じような感想です。
昨年末の賃料坪単価から2,000円upしているという実例もあります。
「複数の会社で一緒に事務所を使いたい」
「数社共同で契約したい」
賃貸事務所をお探しのお客様の中には、このようにお考えの方もいらっしゃると思います。
数あるお問合せの中でもよくいただくご要望です。
グループ会社の場合や知人同士で家賃負担をしたい場合など、背景は様々です。
しかし、通常の事務所の賃貸借契約では、
契約書の以下のような条文で数社の使用は禁止されています。
例
（禁止または制限される行為）
第○○条
2.本物件の全部又は、一部につき賃借権の譲渡、転貸もしくは※使用貸借をなし、
あるいは、本物件を第三者に使用させ、若しくは、契約者以外の名義を表示してはならない。
以下省略
※使用貸借とは、無料で貸すことです。
このように、ほとんどの賃貸借契約書で禁止事項とされています。
一つの物件に、一社しか入居できないということになりますね。
理由としては、契約名義と違う会社が、その物件の一部とはいえ使用し、
表示していることは貸主からすれば、まったく知らない会社が入居していることになります。
その点だけを見てもおかしいということは分かりますが、実際に何か問題が発生した時にも困るからです。
でもちょっと待って下さい。
一つのフロアまたは貸室に複数の企業名が表示されているビルをよく見かけますよね。
あれはいったいどういうことなのでしょうか。
ということで、少し前置きが長くなりましたが、数社が共同で使用する場合の
契約書及び方法をご説明したいと思います。
