賃貸事務所ドットコムBLOG

不動産の取引をするかどうかを判断する為に、
契約締結前に必ず行われる重要事項説明。
対象とされる物件について重要な内容を記載した書面を発行し、
買主、または借主に対して説明を行います。

その説明事項の中に、耐震診断を行ったかどうかを書面に記載し、
説明することが、法により義務付けられています。

地震大国日本。
2005年の耐震強度偽装問題や東日本大震災により、
建物の強度に関する事項は関心も高く、非常に重要な事項です。

説明対象となるのは、いわゆる旧耐震基準で建築された建物。
建築確認が昭和56年5月31日以前。
または、居住用建物の場合で昭和56年12月31日以前に登記された建物。
賃貸事務所ビルなど、事業用や区分所有建物については、
昭和58年5月31日以前に登記された物件となります。

新耐震基準、旧耐震については、以前の記事
「これでわかる「新耐震基準」のビルの探し方」にも詳しく記述してありますので、
こちらもどうぞご覧下さい。

説明する内容として、まずはじめに上記対象であるかどうか、
次に、該当する場合は耐震診断検査を行っているかの有無。
無の場合は、誰に確認をしたのか、（貸主や管理会社）
有の場合は診断結果を説明いたします。

実際の重要事項説明書には下記のように記載されます。

2013年12月時点で集計した都内の賃貸事務所市況は、
東京都オフィス街主要5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）の空室率は、
低下傾向にあり5％台。
しかし、賃料の値下がり傾向は止まらず最安値を更新しています。

つまり、空室は減ってきているのに、賃料相場が下がっていると
いうことになります。

数字データをまとめると上記の表のようになります。

以前にこのブログでは、空室率が低下してくると値上がりが予想されるとお伝えしました。
その時のブログはこちら「オフィス空室率の低下による影響」

しかし、昨年末のデータを見ると相変わらず空室は少なくなってきているのに、
賃料平均は下がり続けていますね。
誰もが入居したがるような優良物件はゆるやかに値上がりをしているように感じていましたが、
市場は二極化されていると考えられ、実際にデータで見るとこのような状況です。

いつまでこの状況が続くのか？

年が明け、2014年になってからの集計はまだなので、
正式にはまだなんとも言えませんが、
日々、お客様に賃貸事務所の物件をご紹介し、
生きた情報を扱っている者として実感しているのは、
新年を待っていたかのように値上がりが始まっているという事です。

私だけではなく、当社スタッフも同じような感想です。

昨年末の賃料坪単価から2,000円upしているという実例もあります。

事務所移転で物件を探す際に、必ず確認しなければいけない
事項というのは数多くありますが、その中でも重要な項目の一つが電気容量です。
確認せずに入居した結果、容量が足りない、または回路不足で
頻繁にブレーカーが落ちて業務に支障を及ぼすなんてことも少なからずあります。
重大なデータが消えてしまったり、機器自体の故障の原因にもなりかねません。
そんなことにならない為にも、
転居先の賃貸事務所の電気容量の確認は最重要といえます。

ここでは、賃貸事務所移転の際に電気容量を確認する3つのポイントを
ご紹介いたします。

point.1　現状の電気使用量を把握する
まずは現在使っている使用量を知ることが大切です。
移転で機器の増設をするのであれば、それも含めた電気使用量を
把握しておきましょう。
下の表は、事務所等で一般的に使用される機器の消費アンペア数です。

機器の大きさなどで異なりますので、あくまでも目安として下さい。

point.2　転居先の最大Ａ（アンペア）
ブレーカーにアンペア数が表示されていますので、物件の内覧時に確認するのが良いでしょう。
出来ない場合は仲介会社や貸主に事前に確認しましょう。

上の写真は事務所などで多く使われる単相3線式と呼ばれる配線ブレーカーです。
赤、白、黒の3線が下から出ているのが特徴です。
100Ａと表示されていますが、ブレーカーの下から出ている黒+白と赤+白でそれぞれ100Ａづつの
電流が回路へとつながっていますので、この場合最大で200Ａの容量があるということになります。
この単相3線式ではないブレーカーの場合、表示されている数字が最大アンペア数です。

今年も残すところあとわずか。
都内の冷え込みも一段と厳しくなりました。
この季節、空気が乾燥して寒くなってくると
体調管理と共に気をつけなければいけないのが火事ですね。

しかし、自身が用心していても隣家の失火などは防ぎようがなく、
また日本の法律では失火責任法というものがあります。
この法律は、例えば隣家の不注意による失火からのもらい火であっても
賠償請求をすることができないというもの。
つまり、自身の財産のすべてを失っても泣き寝入りということになってしまいます。
そういう時の為に火災保険があり、ご自宅などにかけている方も多いと思います。

では、事務所やマンションなどの賃貸で部屋を借りる場合はどうでしょう。
ほとんどの物件で賃貸借契約時に火災保険の加入が義務付けられていると思います。
なぜ義務付けられているのでしょうか。
建物自体には所有者であるオーナーが加入しているので、
賃借人が入らなくてもよさそうですし、「充分に気をつけるから大丈夫」と考えられる方も
いると思います。
しかし、賃貸の火災保険の場合、建物に対する保険とは異なり、たとえ義務付けられて
いないとしても加入しておくべき内容の保険となっています。

契約手続きの一つとして加入手続きをするので、覚えていない方もいらっしゃる
と思いますので、ここでスタンダードな賃貸事務所の火災保険の内容をご説明いたします。

まず、以下の3つが基本的なセットです。
「家財保険」、「借家人賠償責任補償」、「個人賠償責任補償」

家財を守るのは自分
冒頭の方でも書いているとおり、日本には「失火責任法」という法律があり、
隣家など、他人の過失による火災被害でも賠償請求することができません。
つまり、オフィス家具やパソコンなどの家財は自分で守るというのが「家財保険」です。

オーナーへの賠償義務

「複数の会社で一緒に事務所を使いたい」
「数社共同で契約したい」
賃貸事務所をお探しのお客様の中には、このようにお考えの方もいらっしゃると思います。
数あるお問合せの中でもよくいただくご要望です。

グループ会社の場合や知人同士で家賃負担をしたい場合など、背景は様々です。

しかし、通常の事務所の賃貸借契約では、
契約書の以下のような条文で数社の使用は禁止されています。

例
（禁止または制限される行為）
第○○条
2.本物件の全部又は、一部につき賃借権の譲渡、転貸もしくは※使用貸借をなし、
あるいは、本物件を第三者に使用させ、若しくは、契約者以外の名義を表示してはならない。
以下省略
※使用貸借とは、無料で貸すことです。

このように、ほとんどの賃貸借契約書で禁止事項とされています。
一つの物件に、一社しか入居できないということになりますね。

理由としては、契約名義と違う会社が、その物件の一部とはいえ使用し、
表示していることは貸主からすれば、まったく知らない会社が入居していることになります。
その点だけを見てもおかしいということは分かりますが、実際に何か問題が発生した時にも困るからです。

でもちょっと待って下さい。
一つのフロアまたは貸室に複数の企業名が表示されているビルをよく見かけますよね。
あれはいったいどういうことなのでしょうか。

ということで、少し前置きが長くなりましたが、数社が共同で使用する場合の
契約書及び方法をご説明したいと思います。